Perizia per successione e divisione ereditaria di terreni agricoli

Quando muore il proprietario di un'azienda agricola, i terreni passano ai coeredi in comunione. Per dichiarare la successione e per dividere i beni serve un valore attendibile e un'idea concreta di come tagliare le porzioni senza compromettere la capacità produttiva. La perizia agronomica serve a questo: una stima motivata dei terreni e un progetto di divisione traducibile in un atto.

La guida è pensata per i coeredi che devono decidere come procedere e per il tecnico incaricato della stima. Mette in fila i passaggi, indicando per ciascuno la norma letta nel testo vigente.

1. Chiarire a cosa serve la perizia

Lo stesso terreno può richiedere stime riferite a date e scopi diversi:

• dichiarazione di successione: serve il valore alla data di apertura della successione, cioè del decesso;
• divisione tra coeredi: serve il valore dei singoli beni per formare porzioni proporzionate alle quote e calcolare i conguagli.

Per la divisione il Codice civile prevede la stima di ciò che resta nella massa «secondo il valore venale dei singoli oggetti» (art. 726). Per l'imposta di successione la base imponibile dei beni immobili è il valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione (art. 14 del D.Lgs. 346/1990). Il riferimento è quindi lo stesso, il valore venale; cambiano la data e l'uso.

Il consiglio è di scrivere già nell'incarico la finalità della stima e la data di riferimento: una perizia nata per la dichiarazione e riutilizzata mesi dopo per una divisione può non rispecchiare più il valore corrente.

2. Raccogliere i documenti

Per ciascun terreno si raccolgono visure e mappe catastali con il reddito dominicale, titoli di provenienza, contratti di affitto o altri titoli di conduzione, fascicolo aziendale, testamento se esiste ed elenco delle donazioni fatte in vita dal defunto agli eredi.

Lo stato di diritto va chiarito prima di quello di fatto: un terreno gravato da usufrutto o enfiteusi non vale come una piena proprietà libera. L'art. 14 del D.Lgs. 346/1990 distingue la piena proprietà, la proprietà gravata da diritti reali di godimento (valore della piena proprietà meno quello del diritto), i diritti di usufrutto, uso e abitazione e il diritto dell'enfiteuta.

3. Verificare le disposizioni del testatore

Prima di impostare la divisione si legge il testamento, perché il Codice civile gli riconosce un ruolo preciso:

• le norme date dal testatore per formare le porzioni sono vincolanti per gli eredi, salvo che l'effettivo valore dei beni non corrisponda alle quote stabilite (art. 733);
• il testatore può disporre che la divisione segua la stima di una persona da lui designata, che non sia erede o legatario; la divisione proposta non vincola gli eredi se l'autorità giudiziaria la riconosce contraria alla volontà del testatore o manifestamente iniqua (art. 733);
• il testatore può dividere i suoi beni anche comprendendo la parte non disponibile; i beni non compresi sono attribuiti secondo la legge, se non risulta una diversa volontà (art. 734);
• la divisione in cui non sia stato compreso qualcuno dei legittimari o degli eredi istituiti è nulla; il coerede leso nella quota di riserva può esercitare l'azione di riduzione (art. 735).

Il perito non interpreta il testamento: ne individua i vincoli che incidono sulle porzioni e segnala ai coeredi gli aspetti da sottoporre a un legale.

4. Sopralluogo e descrizione dei terreni

Per ogni appezzamento si rilevano superficie utilizzabile, confini e giacitura, ordinamento colturale e stato degli impianti arborei, impianti irrigui e fonti idriche, accessibilità e servitù di passaggio, fabbricati rurali e pertinenze, vincoli ricavabili dagli strumenti urbanistici e diritti agli aiuti collegati ai terreni. Un rilievo fotografico datato e riferito alle particelle rende la perizia verificabile da chiunque la riceva.

5. Determinare il valore venale

Le fonti lette non prescrivono un unico metodo di stima: indicano il criterio, il valore venale, e gli elementi che l'ufficio considera negli accertamenti. L'art. 34, comma 3, del D.Lgs. 346/1990 stabilisce che il valore dei beni immobili è determinato avendo riguardo:

• ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data di apertura della successione, relativi agli stessi immobili o ad altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
• al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla stessa data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari;
• ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni fornite dai comuni.

Sono anche una traccia per il perito: confrontare compravendite di terreni simili, stimare il reddito della coltura e capitalizzarlo, dare conto dei dati usati. Il consiglio è di riportare sempre nella relazione la data di riferimento, i comparabili o i dati di reddito con la fonte, le correzioni applicate (giacitura, accessibilità, stato degli impianti, diritti gravanti) e il valore finale per ogni particella, oltre al totale.

6. Il confronto con il valore catastale

L'art. 34, comma 5, del D.Lgs. 346/1990 stabilisce che non è sottoposto a rettifica il valore dei terreni iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto, aggiornato con i coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi. Il calcolo procede così:

1. si legge il reddito dominicale dalla visura catastale;
2. lo si aggiorna con il coefficiente previsto per le imposte sui redditi;
3. lo si moltiplica per 75;
4. si confronta il risultato con il valore venale stimato.

Il consiglio è di mostrare ai coeredi entrambi i numeri prima di compilare la dichiarazione.

7. Dichiarazione di successione

La dichiarazione si presenta entro dodici mesi dalla data di apertura della successione (art. 31) con le modalità telematiche stabilite dall'Agenzia delle entrate (art. 28). Deve contenere la descrizione analitica dei beni con i rispettivi valori, i dati dei chiamati all'eredità, le passività e gli oneri deducibili con i documenti di prova (art. 29). Il valore netto dell'asse ereditario è la differenza tra il valore complessivo dei beni alla data di apertura e le passività deducibili (art. 8).

Gli eredi sono obbligati solidalmente al pagamento dell'imposta nell'ammontare complessivamente dovuto da loro e dai legatari (art. 36): per questo conviene che perizia e dichiarazione siano concordate tra tutti i coeredi.

8. Quando si può chiedere la divisione

I coeredi possono sempre domandare la divisione (art. 713), con alcuni limiti:

• il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima di un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato, se gli eredi sono minori, o prima di un termine non eccedente il quinquennio dalla sua morte; l'autorità giudiziaria può consentirla prima in presenza di gravi circostanze (art. 713);
• se tra i chiamati vi è un concepito, la divisione non può aver luogo prima della nascita (art. 715);
• l'autorità giudiziaria può sospenderla per non più di cinque anni, su istanza di un coerede, se l'esecuzione immediata può recare notevole pregiudizio al patrimonio ereditario (art. 717).

Ciascun coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili (art. 718).

9. Formare le porzioni

Il Codice civile indica la sequenza.

Collazione e prelevamenti. I coeredi tenuti a collazione conferiscono ciò che è stato loro donato; ciascun erede imputa alla propria quota le somme di cui era debitore verso il defunto e verso i coeredi (art. 724). Se i beni donati non sono conferiti in natura, gli altri eredi prelevano dalla massa beni in proporzione alle quote, per quanto possibile della stessa natura e qualità (art. 725).

Stima e porzioni. Si stima ciò che rimane nella massa secondo il valore venale e si formano tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi, in proporzione delle quote (art. 726). Le porzioni comprendono una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota (art. 727). Per i terreni significa dare a ogni porzione una composizione comparabile di colture, giaciture, accessi e dotazioni.

Conguagli. L'ineguaglianza in natura si compensa con un equivalente in denaro (art. 728). Il calcolo:

1. si somma il valore stimato di tutti i beni della massa;
2. si moltiplica il totale per la quota di ciascun coerede;
3. si confronta il risultato con il valore dei beni assegnati;
4. la differenza è il conguaglio.

Esempio: massa di 600.000 euro, tre coeredi in quote eguali, porzione spettante di 200.000 euro. Il coerede cui è assegnato un corpo stimato 230.000 euro versa 30.000 euro; quello cui è assegnato un corpo di 170.000 euro riceve 30.000 euro.

Assegnazione. Le porzioni eguali si assegnano per estrazione a sorte; per le diseguali si procede per attribuzione (art. 729).

10. Terreni non comodamente divisibili

Gli immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, quando la divisione dell'intera sostanza non può farsi senza frazionarli, devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o di più coeredi se ne richiedono congiuntamente l'attribuzione; se nessuno è disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto (art. 720). Le regole valgono anche per i beni che la legge dichiara indivisibili nell'interesse della produzione nazionale, salvo leggi speciali (art. 722).

Nella perizia conviene dedicare una sezione a questi corpi, spiegando perché il frazionamento non è conveniente (accessi, impianti irrigui, dimensioni per lavorazioni e raccolta), così che l'attribuzione per intero e il conguaglio risultino motivati.

11. Il compendio unico

L'art. 5-bis del D.Lgs. 228/2001 definisce compendio unico, ove non diversamente disposto dalle leggi regionali, l'estensione di terreno necessaria al livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale. La norma prevede che:

• terreni e pertinenze, compresi i fabbricati, siano unità indivisibili per dieci anni dalla costituzione, senza frazionamento per trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi; il vincolo è trascritto nei pubblici registri e sono nulli gli atti e le disposizioni testamentarie che frazionano il compendio (comma 4);
• possano costituirlo anche terreni non confinanti, se funzionali all'impresa agricola (comma 5);
• se i beni disponibili non consentono di soddisfare tutti gli eredi, il compendio sia assegnato all'erede che lo richiede, con addebito dell'eccedenza; agli altri spetta un credito di valuta garantito da ipoteca, da pagarsi entro due anni dall'apertura della successione, con tasso inferiore di un punto a quello legale (comma 6);
• per le controversie sul valore le parti possano richiedere un arbitrato (comma 7);
• se nessun erede chiede l'attribuzione preferenziale, siano revocati i diritti agli aiuti assegnati all'imprenditore defunto per i terreni in successione (comma 8).

Il comma 10 abroga gli articoli 846, 847 e 848 del Codice civile: chi consulta testi datati deve tenerne conto. Per la perizia, conviene verificare per tempo se i terreni sono già vincolati o se un erede intende costituire il compendio: la stima dell'eccedenza da conguagliare diventa allora il punto centrale.

12. Notaio, prelazione e conclusione

Le operazioni di divisione possono essere, col consenso di tutti i coeredi, deferite a un notaio; in mancanza di accordo lo nomina il tribunale con decreto. Le contestazioni sorte nel corso delle operazioni sono rimesse tutte insieme all'autorità giudiziaria, che provvede con unica sentenza (art. 730). A divisione compiuta si consegnano a ciascuno i documenti relativi ai beni assegnati (art. 736).

Il coerede che vuole vendere la propria quota a un estraneo deve notificare la proposta, con il prezzo, agli altri coeredi, che hanno prelazione da esercitare entro due mesi dall'ultima notificazione; in mancanza, possono riscattare la quota dall'acquirente finché dura la comunione ereditaria (art. 732). La perizia può diventare la base del prezzo da notificare.

Controlli prima di procedere

1. Scopo e data di riferimento della stima sono scritti nell'incarico?
2. Il testamento è stato letto e i suoi vincoli sulla divisione sono chiari?
3. Visure, titoli di provenienza, diritti gravanti e contratti di affitto sono aggiornati?
4. Il valore di ogni particella è motivato con comparabili o dati di reddito, con i calcoli mostrati?
5. Il valore è stato confrontato con settantacinque volte il reddito dominicale aggiornato?
6. Donazioni e debiti da imputare alle quote sono stati considerati?
7. I corpi non comodamente divisibili sono motivati, con il conguaglio?
8. È stata valutata l'esistenza o l'opportunità di un compendio unico?
9. Il termine di dodici mesi per la dichiarazione è annotato?

Per impostare una perizia sui terreni ereditati e scegliere la soluzione più adatta, ci si può rivolgere allo studio dalla pagina dei contatti.

Link ai documenti ufficiali

Normattiva

• Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), in particolare artt. 713-736 e 1111-1116: testo vigente
• Testo unico delle successioni e donazioni (D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346), in particolare artt. 7, 8, 14, 28, 29, 31, 34 e 36: testo vigente
• D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228, art. 5-bis (compendio unico): testo vigente
• D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, art. 7 (inserimento dell'art. 5-bis): testo vigente